Je nachdem, ob eine Garage als Bestandteil des Wohnraummietvertrages oder selbstständig vermietet wurde, gelten nach deutschem Recht unterschiedliche Bestimmungen über die Voraussetzungen und Fristen einer Kündigung. Beim Abschluss eines Garagenmietvertrages sollte daher jeder die Vor- und Nachteile der Gestaltungsmöglichkeiten gründlich abwägen.
Inhaltsübersicht:
Vorlage: Kündigung einer Garage
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Wissenswertes für die Kündigung einer Garage
Separates Garagenmietverhältnis
Ein separates Mietverhältnis über eine Garage kann von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Dass es sich um einen eigenständigen Vertrag handelt, zeigt sich regelmäßig daran, dass zwei einzelne Verträge bestehen. Insbesondere wenn die Vertragsabschlüsse zeitlich auseinanderfallen, sich die Garage räumlich entfernt von der gemieteten Wohnung befindet oder auf Vermieterseite zwei verschiedene Vertragspartner beteiligt sind, ist von einem gesonderten Garagenmietverhältnis auszugehen. Die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 580 a I BGB bestimmt sich danach, für welche Zeiträume die Garagenmiete abgerechnet wird. Wurde ein täglicher Mietzins vereinbart, kann zum Ablauf des folgenden Tages gekündigt werden. Bei einer wöchentlichen Abrechnung wird eine Kündigung bis zum ersten Werktag der Woche zum Samstag der folgenden Woche wirksam. Ist eine monatliche Zahlung vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, dabei bewirkt die Erklärung bis zum dritten Werktag des Monats das Ende des Mietverhältnisses zum Ablauf des übernächsten Monats.
Die Kündigung wird erst wirksam, sobald sie dem Vermieter zugegangen ist. Die Rechtsprechung nimmt an, dass jeder einmal täglich seine Post sichtet. Ein Schreiben, das morgens im Hausbriefkasten abgelegt wird, gilt daher am gleichen Tag als zugegangen. Gelangt es erst am Mittag oder Abend in den Briefkasten, geht es am nächsten Tag zu.
Garage als Bestandteil der Wohnungsmiete
Bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage können beide Seiten den Garagenmietvertrag grundsätzlich nicht einzeln kündigen. Eine Teilkündigung des Mieters ist nur möglich, wenn der Vertrag diese ausdrücklich vorsieht. Nach § 573 b BGB kommt eine Teilkündigung des Vermieters ausnahmsweise in Betracht, wenn dieser die Garage zu neuem Wohnraum ausbauen lassen möchte. Anderenfalls ist die Kündigung durch den Vermieter nur zulässig, wenn er einen Kündigungsgrund hat und die gesetzlichen Schutzfristen für Wohnraummiete, gestaffelt nach der Mietdauer, beachtet. Auch der Mieter kann den gesamten Vertrag nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist für die Wohnraumiete kündigen.
Beide Vertragspartner können bei Vorliegen eines wichtigen Grundes eine fristlose, außerordentliche Kündigung aussprechen (§ 543 BGB). Für Vermieter stellt Zahlungsverzug in der Praxis den häufigsten Grund dar, für Mieter dagegen die Unbenutzbarkeit der Garage, zum Beispiel wegen eines defekten Tors, das sich nicht öffnen lässt. In einem einheitlichen Vertrag würde eine unbrauchbare Garage jedoch nur ein Mietminderungsrecht begründen, aber keine Kündigung rechtfertigen.
